Bij het verstrekken van hypotheekleningen zullen banken op eigen kosten een verzekeringspolis voor de kredietnemer moeten afsluiten. Bovendien zullen ze niet alleen onroerend goed moeten verzekeren, maar ook het leven en de gezondheid van de geldschieter en zelfs de kosten van medisch onderzoek. Hypotheken voor burgers zullen echter niet bijzonder in prijs dalen, aangezien nieuwe uitgaven worden opgenomen in de rente op de lening. Maar de procedure zal transparanter worden - de lener zal onmiddellijk de volledige kosten van de hypotheek te weten komen, en niet bij het ondertekenen van de documenten, zoals nu gebeurt. Dit betekent dat het de aanbiedingen van verschillende banken volledig kan vergelijken.
De Bank van Rusland heeft een nieuw concept van hypotheekverzekering onthuld, ontwikkeld in navolging van het bevel van de president om maatregelen te nemen om de kosten van hypotheekleningen te verlagen. Verzekeringskosten zijn een van de componenten van de totale kosten van een hypotheek en verhogen deze vaak aanzienlijk. Tegelijkertijd worden burgers gedwongen om niet alleen het verzekeringsproduct zelf te betalen, maar ook de commissie van het agentschap aan de bank voor de promotie en verkoop van verzekeringspolissen van een bepaalde verzekeraar, die kan oplopen tot 40%.
Hoe het werkt
Volgens de hypotheekwet zijn burgers nu verplicht om het verworven bezit te verzekeren. Meestal moet u ook een verzekering tegen ongevallen en ziekten afsluiten: het is niet wettelijk verplicht, maar in de praktijk verlagen banken de rente wanneer deze wordt uitgegeven. De lener betaalt de verzekeringskosten.
Een lener kan alleen een verzekeringspolis kopen bij een verzekeraar die is geaccrediteerd bij een bank, en meestal laat hij zich bij het kiezen van een bedrijf uit deze lijst leiden door de aanbeveling van een bankmedewerker die een hypotheek aanvraagt.
Zal de wijziging in het staatsprogramma van preferentiële hypotheken ontwikkelaars redden?
Zoals opgemerkt door de Centrale Bank, is de Russische hypotheekverzekeringsmarkt momenteel vrij geconcentreerd. Er zijn ongeveer 16 verzekeraars actief op. In 2019 verzamelden ze ongeveer 42 miljard roebel onder meer dan 8 miljoen contracten. Tegelijkertijd werd het grootste deel van de contracten (meer dan 80%) gesloten door slechts vijf verzekeringsmaatschappijen.
Deze situatie is een gevolg van de bestaande concentratie van de hypotheekmarkt: 83% van het totaal aantal bestaande overeenkomsten (4,3 miljoen) zit in de kredietportefeuille van de vijf grootste banken.
Volgens berekeningen van de Centrale Bank bedroeg de rente op hypotheekleningen die in 2019 werden uitgegeven gemiddeld 9,94%, en de volledige kostprijs van de lening (inclusief verzekering) was 11,41%. De werkelijke verzekeringskosten bedragen gemiddeld 0,74% van het hypotheekbedrag, dat is ongeveer 16 duizend roebel per jaar.
Tegelijkertijd kan de lener niet onmiddellijk informatie krijgen over de volledige kosten van de lening. Het wordt hem onmiddellijk voor het sluiten van het contract meegedeeld, nadat de leningsaanvraag is goedgekeurd, het onroerend goed is geselecteerd en de kosten voor het verwerken van alle benodigde documenten zijn betaald. In de fase van het kiezen van een bank voor een hypotheek, kan de lener zich alleen concentreren op de rente op de lening.
Wie heeft er een verzekering nodig
De verzekeringsprijs verandert niet als de rente daalt, zoals bijvoorbeeld het afgelopen jaar is gebeurd door de verlaging van de beleidsrente van de Bank of Russia. Zo groeit het aandeel van de verzekeringskosten in de totale kosten van een hypotheeklening alleen maar.
De Centrale Bank merkt op dat het niveau van verzekeringsuitkeringen op hypotheken extreem laag is (in 2019 bedroegen de verzekeringsuitkeringen slechts 3% van de geïnde premies voor onderpandverzekeringen en 15% van de premies voor levens- en ziektekostenverzekeringen) en de meeste fondsen die door verzekeraars (85-97%) worden gestuurd om bemiddelingskosten te betalen voor de promotie en verkoop van verzekeringspolissen (meestal is dit de crediteurenbank), om de bedrijfskosten en de winst van de verzekeraar te dekken.
COVID-19 heeft de voorkeuren van kopers van appartementen in nieuwbouw veranderd
Desgewenst kan de lener een verzekering buiten de bank afsluiten, waardoor de betaling van de commissie wordt vermeden, merkt de vice-president van de All-Russian Union of Insuranceurers Viktor Dubrovin op. Volgens hem bedraagt het tarief voor de verplichte verzekering van onroerend goed gemiddeld 0,1% van het verzekerde bedrag, wat in de regel gelijk is aan het bedrag aan schuld op een hypotheeklening. Aangezien de gemiddelde omvang van een dergelijke lening 2,5 miljoen roebel is, zullen de verzekeringskosten in het eerste jaar 2,5 duizend roebel bedragen. In het tweede en volgende jaar zal het evenredig afnemen met de afname van de schuld.
Het tarief voor vrijwillige levensverzekeringen is sterk afhankelijk van de leeftijd van de lener en varieert van 0,18% tot 0,6%, dat wil zeggen gemiddeld ongeveer 7-10 duizend roebel in het eerste jaar. Bij sommige banken heeft de weigering van deze verzekering geen enkele invloed op de hypotheekrente, bij andere kan het de kosten met 0,5-1% verhogen.
Volgens hetzelfde bedrijf "Ipoteka. Tsentr" zal de weigering van een levens- en eigendomsverzekering leiden tot een onvermijdelijke stijging van de gemiddelde rente van 2% naar 7%.
De omvang van de agentschapscommissie varieert enorm en kan variëren van 10 tot 40%, zei Viktor Dubrovin. “Dat is logisch, aangezien een kredietinstelling een bepaalde taak op zich neemt: een verzekeraar selecteren, een verzekeringsproduct vormen, overleggen, documentcirculatie. Veel banken werken volledig samen op het gebied van verzekeringen, inclusief deelname aan de afwikkeling van verliezen,”legde hij uit.
Tegelijkertijd is het de bank die het meest geïnteresseerd is in hypotheekverzekeringen, merkt de Centrale Bank op. Wanneer zich een verzekerde gebeurtenis voordoet, gaat het geld naar hem - om de schuld van de verzekerde op de hypotheek af te betalen.
Leners weigeren daarentegen bij elke gelegenheid een verzekering, zelfs als de bank de rente verhoogt - in sommige gevallen overtreffen de verzekeringskosten de besparingen op rente. Naast hypotheken zijn verzekeringscontracten (van zowel onroerend goed als leven en gezondheid) nog steeds uiterst zeldzaam in Rusland.
“In het algemeen is het belang van de lener eerder om problemen te minimaliseren, zoals het kiezen van een verzekeringsmaatschappij, het onderhandelen met een verzekeringsmaatschappij over de kosten van een polis, het opstellen en sluiten van een verzekeringsovereenkomst naast een leningsovereenkomst en deelnemen aan het proces van het afwikkelen van het bedrag van de verzekeringsuitkering bij het optreden van een verzekerde gebeurtenis. Een individuele hypotheeklener heeft zelden een voldoende sterke onderhandelingspositie om de beste prijsvoorwaarden van de verzekeraar te krijgen of effectief deel te nemen aan het proces van verliesregeling in het geval van onenigheid van een verzekeraar zonder hulp van buitenaf. Voor veel burgers zijn deze procedures een onnodige complicatie van de toch al stressvolle levensfase die gepaard gaat met het verkrijgen en vervolgens terugbetalen van een hypotheeklening '', merkt de Bank of Russia op.
Wordt de hypotheek goedkoper
De toezichthouder verwacht dat het afsluiten van een verzekeringscontract door de bank, en niet door de kredietnemer, zal leiden tot een verlaging van de prijs. Ten eerste verzekert de bank een hele pool van leners in één keer en zal ze in staat zijn om tegen lagere kosten van polissen te onderhandelen. Ten tweede hoeft u geen makelaarscommissie aan banken te betalen, aangezien de noodzaak om deze of gene verzekeraar te promoten vanzelf verdwijnt. Volgens berekeningen van de Centrale Bank zouden de kosten van een hypotheek in 2019 0,15-0,67 procentpunt lager uitvallen als de voorgestelde aanpak zou worden toegepast.
Zullen concessionele hypotheken de vastgoedmarkt ondersteunen?
Maar zelfs tijdens de bespreking van het nieuwe concept, stuurden de Al-Russische Unie van Verzekeraars en de Vereniging van Russische Banken een gezamenlijke oproep aan de voorzitter van de Bank van Rusland, Elvira Nabiullina, waarin ze benadrukten dat 'de kosten van een dergelijke verzekering alleen worden gecompenseerd door een verhoging van de rente op de lening. De Vereniging van Russische Banken schatte de mogelijke groei op 0,5-1 procentpunt.
“Leners profiteren helaas niet van veranderende omstandigheden. De kosten komen voor rekening van de banken, die deze compenseren ten koste van de lener, bijvoorbeeld door het tarief te verhogen. Rente op leningen kan, rekening houdend met het nieuwe hypotheekverzekeringsplan, met ongeveer 0,3 à 0,5 procentpunt stijgen,”aldus Olga Bazhutina, algemeen directeur van Ipoteka. Tsentr.
Het is nog steeds moeilijk te zeggen hoeveel het tempo zal toenemen, zegt Viktor Dubrovin. “De hypotheekrente is een erg competitief verhaal en wordt constant aangesproken door de overheid. Hoogstwaarschijnlijk zal er geen directe overdracht van de gederfde winst in de kosten van de hypotheek plaatsvinden,”zei hij.
De All-Russian Union of Insurers is van mening dat de staat, in plaats van de kosten te verschuiven, een minimumnorm voor een verzekeringsproduct had moeten opstellen en de openbaarmaking van alle informatie aan de consument had moeten controleren. En hij zal zelf kunnen kiezen welk product en waar hij wil kopen.
Op haar beurt is de Centrale Bank ervan overtuigd dat "het ongepast lijkt om de huidige praktijk van het betalen door leners van aanzienlijke bemiddelingskosten voor de aankoop van verzekeringspolissen om een hoge frequentie van communicatie met verzekeraars te behouden, te handhaven".
Gezien de trend naar een verlaging van de beleidsrente kan het best zijn dat de hypotheek niet in prijs stijgt, zegt onafhankelijk financieel adviseur Natalya Smirnova.
“Het is waarschijnlijk dat we de beleidsrente van 4% kunnen zien en de omstandigheden zullen niet veranderen, er zal geen significante prijsstijging zijn. Bovendien mogen we niet vergeten dat banken tijdens de pandemie te maken kregen met een daling van de koopkracht, dus het zou nu onredelijk zijn om de tarieven te veel te verhogen, anders bestaat het risico potentiële klanten te verliezen”, legt ze uit.
Wat krijgt de lener?
Zo wordt het naast een eigendomsverzekering ook verplicht voor burgers om een levens- en ziektekostenverzekering af te sluiten. Het concept specificeert de minimale lijst van verzekerde risico's. Bij eigendomsverzekeringen gaat het bijvoorbeeld om schade als gevolg van brand, ontploffing, overstroming, natuurrampen, onrechtmatig handelen van derden, constructiefouten. In levens- en ziektekostenverzekeringen - toewijzing van arbeidsongeschiktheidsgroep I of II, overlijden van de lener als gevolg van een ongeval of ziekte.
Vóór het sluiten van het contract kan de verzekeringsmaatschappij de burger voor een medisch onderzoek sturen - op kosten van de bank, als het contract vervolgens wordt gesloten.
Enerzijds is dat goed, want bij gezondheidsproblemen dekt de verzekering de hypotheeklasten en bij overlijden wordt het gezin niet met uitzetting bedreigd.
“Leners zullen de verzekering niet kunnen weigeren om geld te besparen, en als gevolg daarvan zullen ze niet in een situatie terechtkomen waarin er niets is om de hypotheek mee te betalen en het gezin kan een appartement verliezen als de situatie niet herstelt (hypotheekvakanties worden lange tijd niet verstrekt). En het blijkt dat de lener absoluut beschermd is tegen risico's”, zegt Natalya Smirnova.
Aan de andere kant kunt u de verzekering niet weigeren en zult u deze jarenlang moeten betalen, vastgenaaid in het lichaam van de lening, totdat de hypotheek volledig is afgelost. Toegegeven, de verzekeringskosten zullen worden verdeeld en dienovereenkomstig niet zo opvallend. Nu wordt het eenmaal per jaar betaald, plus hypotheekbetalingen, en dergelijke uitgaven zijn meestal budgetgevoelig.
Nu, met vervroegde aflossing van de lening, kan een deel van de verzekering worden terugbetaald, minus het resterende aantal maanden en verzekeringsprovisies. Of u mag het niet retourneren, dan is de polis geldig tot het einde van het betaalde jaar. Aangezien de verzekeringskosten nu op dezelfde manier worden verdeeld als de rente op een hypotheek, wordt deze automatisch beëindigd bij de laatste vervroegde betaling.
Omdat de prijs van de verzekering onmiddellijk wordt opgenomen in de rentetarieven op de lening, wordt het voor burgers gemakkelijker om de volledige kosten van de hypotheek bij verschillende banken te vergelijken. En dit is misschien wel het enige echte pluspunt van de hervorming.
